‘Energy & Living as a Service’ in de nieuwbouw

24 juli 20197 min lezen

Van oudsher leveren een bouwer en een ontwikkelaar een gebouw op, en klaar. Het liefst zonder al te veel inspanning en met een zo hoog mogelijke omzet. Maar nieuwe verdienmodellen en uitdagingen doen hun intrede. Geen producten maar diensten, geen initiële investering maar abonnementen. Veranderende eisen van de consument en overheid. Om het effect van deze veranderingen op projectontwikkeling in kaart te brengen organiseerde THE FCTR E twee round tables. Hier spraken wij met de top van de vastgoedsector over de toekomst van de nieuwbouwmarkt.

Nieuwe kansen voor de vastgoedsector

Afgelopen april leidde Marjet Rutten een round table op Building Holland, waaraan founder en CEO van THE FCTR E Joris Jonker een bijdrage leverde. Al snel werd tijdens deze round table duidelijk dat de bouw- en vastgoedsector in beweging is. We zien nieuwe toetreders. Partijen waarbij niet de vastgoedwaarde centraal staat, maar de inkomsten die de komende decennia met het vastgoed gegenereerd kunnen worden. De markt kan andere inkomstenbronnen aanboren en de mogelijkheden zijn eindeloos. Maar de traditionelere projectontwikkelaar en bouwer zijn nog zoekende naar hun rol in deze transitie en zitten vol vragen over de toekomst.

Om antwoorden te vinden op al hun vragen hebben wij onder leiding van Marjet Rutten, Niek Verveen en Joris Jonker het gesprek over ‘Energy & Living as a Service’ in de nieuwbouw voortgezet. Aan de hand van vier stellingen spraken wij hierover met onder anderen Mark van Doorn (Janssen de Jong), Peter Mikkers (De Nijs), Jan Dekker (ABB), Joost Mulder (Heijmans), Maarten Woudstra (BijZon), Wouter Wurdemann (AM), Arno de Haas (Vorm), Klaartje Molthof (Plegt Vos), Stefan Spruit (Schouten), Laurens de Coninck (Timpaan), Jolien Bleecke (Slokker), Arnaud Treuren (Era Contour), Erik Meijer (Synchroon), Paul van Doorn (Giesbers) en Marieke Klijn (Vink).

Living as a Service

We begonnen het gesprek over Living as a Service (LAAS). De stelling was: ‘Heeft LAAS veel potentie of is het een nichemarkt?’ Het Waterfront Toronto, een samenwerking tussen de overheid en Google om de uitdagingen van stedelijke groei aan te pakken en tegelijkertijd van Toronto de wereldwijde hub voor stedelijke innovatie te maken, werd als voorbeeld genoemd. De verwachting is dat er straks 80.000 mensen in het Waterfront wonen, werken en recreëren. In een gebied dat volledig is ontwikkeld en wordt gecontroleerd door een softwarebedrijf.

Je kunt ervan vinden wat je wilt – en je bedenkingen erbij hebben qua privacy – maar wij zijn van mening dat we er ook iets van kunnen leren. Met name het verdienmodel is interessant. Google hoeft niet zo nodig aan de stenen te verdienen. Niet de vastgoedwaarde staat centraal, maar de inkomsten die er de komende decennia mee gegenereerd kunnen worden. Een observatie die ook door de deelnemers aan de round tables werd gedeeld. Oké, Toronto is nog geen Nederland, maar toch zie je het gedachtegoed ook hier voet aan de grond krijgen. Een huis kan ook als ‘een platform’ worden gezien. Een platform waar je als ontwikkelaar diensten ‘omheen’ kunt aanbieden en zo het gedrag van de (toekomstige) omgeving kunt beïnvloeden. Denk aan het aanbieden van services als bijvoorbeeld deelauto’s en onderhoudsdiensten. Of het roerend of onroerend goed geschikt is voor LAAS is afhankelijk van meerdere factoren. LAAS is vooral interessant wanneer:

  • Het makkelijk vervangbaar is (dus vloerverwarming niet, maar de binnenunit wel)
  • Het complex is. (Energie- en warmtelevering anno 2019 is complex. De onzekerheid over wat een goede beslissing is, kan worden weggenomen door iets AAS af te nemen.)
  • Het aanbod transparant is: het moet duidelijk zijn wie daar hoeveel aan verdient.
  • Het betaalbaar is: het moet goedkoper zijn dan het zelf regelen. Gezien de lage hypotheekrente van het moment is dat nu niet altijd het geval.

Ervaring van de aanwezigen met andere aanbieders is dat uiteindelijk veel mensen liever zaken – die hoog op de prioriteitenlijst staan – kopen ook door de lage rente en de mogelijkheid om waarde op te bouwen.

Daarnaast is ook een belangrijk punt bij de mate waarin AAS gaat werken de mindset van de toekomstige bewoners. Je ziet daar wel een veranderende cultuur, bij jongere doelgroepen in de steden en onder allochtonen maar veel mensen, onder wie vermogende senioren, zijn toch nog sceptisch.

 

Standaard oplossing of maatwerk?

Maar als duurzaamheid een soort statussymbool in de maatschappij wordt en je erop wordt aangesproken als je nog een energieonzuinig huis hebt of wanneer je met het vliegtuig op vakantie gaat of een onzuinige auto rijdt, kan dit allemaal snel veranderen. Wat doe je in dat geval als ontwikkelaar? Bied je een standaard e-homeoplossing aan of geef je de klant een keuze uit verschillende maatwerkoplossingen?

Deelnemers aan de round table waren het erover eens dat een standaard slimme-energieoplossing beter is dan maatwerk, mits de eindklant het gevoel van keuzevrijheid houdt. Zo moet bijvoorbeeld een woninguitbreiding mogelijk zijn zonder dat meerwerkaanpassingen nodig zijn als bijvoorbeeld een extra grondboring. Met name de flexibiliteit binnen de ‘standaard oplossing’ is belangrijk. Standaard wordt immers maatwerk als je de onderdelen klein genoeg maakt en mensen niet het gevoel krijgen dat ze in een keurslijf worden geduwd.

De crux zit hem in het stellen van de juiste vragen aan de consument. En dan niet op het niveau van ‘Wil je mechanische of natuurlijke ventilatie?’, maar op het niveau dat iedere consument snapt. Op deze wijze ontstaat er een natuurlijk co-creatie met die klant. Gemak voor de klant is belangrijk in het maken van een selectie, net als de tevredenheid na oplevering.

Deze verandering in denkwijze en gedrag is alleen niet voor iedereen heel gemakkelijk in de uitvoering. Niet alleen worden klanten mondiger en veeleisender. Ze hebben ook steeds meer kennis van duurzaamheid, mede door eerdere (negatieve) ervaringen. Tot voor kort was er maar weinig interesse voor duurzaamheid. Het verschil tussen een EPC 0 en een EPC 0,4 met daarbij behorende voordelen werd niet gezien, terwijl de extra investering van 20k (V.O.N. + 30k) aanzienlijk was. TCO (total cost of ownership) denken; een hogere investering maar lagere kosten in het gebruik,  zit niet in de consument. De kunst is het voordeel (terugverdientijd door lagere energiekosten) goed uit te leggen. Er is ook een waardestijging hoewel die nog niet in de taxatie wordt meegenomen.

Maar de vraag naar (aansluiting voor) laadpalen neemt toe en er is meer belangstelling voor een batterij (door het op termijn veranderen van de salderingsregeling). En dat biedt kansen voor vastgoedontwikkelaars om zich te onderscheiden. Het zien van de kansen is één ding, ze ook pakken is een tweede. Hoever kun en wil je als bedrijf hierin gaan? Er zijn immers al zoveel eisen als EPC en BENG waar rekening mee moet worden gehouden en dan is er ook nog een discrepantie tussen hoge GPR[1]-scores en dergelijke en werkelijk energieverbruik. Als ontwikkelaar moet je gewoon goed scoren om projecten te krijgen. Energieneutraal bouwen en circulariteit zijn voor de meeste deelnemers aan de round tables daarom nu meer dan voldoende.

Naast alle (wettelijke) eisen hebben ontwikkelaars en bouwbedrijven ook te maken met een stapeling van kosten en risico op de verkoopsnelheid. Met name publieke partijen stellen eisen aan ruimtegebruik, circulariteit en klimaatadaptief bouwen (maatregelen tegen regen/droogte, hitte etc.) zonder eenduidige regelgeving. Daarnaast is er sprake van een tekort aan vakkrachten terwijl betaalbaarheid ook een issue is. Deze combinatie, die leidt tot stijgende kosten, heeft ook invloed op de verkoopbaarheid.

Tijdens de gesprekken kwam duidelijk naar voren dat er een grote behoefte in de mark is aan:

  • Integrale technische oplossingen die waarde toevoegen aan woningprojecten in plaats van deeloplossingen. Bijvoorbeeld innovaties als ventilatie gekoppeld aan sensoren op fijnstofniveau (luchtkwaliteit) en automatische toevoer van buitenlucht gekoppeld aan de bediening van ramen. De markt bestaat nu vooral uit verschillende deeloplossingen zoals energieopwekking, opslag, laden (ook voor deelauto’s), koeling/warmte inclusief diverse afgiftesystemen, daar moet verandering in komen.
  • Energy & Heat Systeem Concepten die integraal antwoord geven op een aantal van de hierboven genoemde complexiteitsvraagstukken op woning, wijk en gebiedsniveau.
  • Smart E-Home Customer Solutions; standaard maatwerkoplossingen waarbij de klant een aangenaam gevoel heeft en keuzevrijheid ervaart bijvoorbeeld om zijn woning uit te breiden, de warmwatervoorziening (later) aanpassen op gezinsuitbreiding, een elektrische auto etc.
  • Energy/Heat as a service waarbij niet alleen financiering, 24/7 service, garantie en onderhoud maar ook systeem performance en energiekosten zijn meegenomen.
  • Flexibele Partnerships met installateurs gericht op het vergroten van de meerwaarde voor opdrachtgevers door bieden van expertise en continuïteit door verantwoordelijkheid te nemen vanaf ontwerp, engineeringfase alsook op de lange termijn.

Alle inzichten en adviezen die wij hebben gekregen door het organiseren van deze round tables hebben ons geïnspireerd om nog sneller een verandering in de markt tot stand te brengen.

Wij willen de dialoog voortzetten en via deze weg nogmaals alle aanwezigen bedanken voor hun  bijdrage. Samen gaan we de energietransitie versnellen!

[1] GPR Gebouw meet duurzaamheid op 5 verschillende thema’s, te weten; ‘energie’, ‘milieu’, ‘gezondheid’, ‘gebruikskwaliteit’ en ‘toekomstwaarde’.

Zet jouw eerste stap naar een gasloze toekomst

Benieuwd of jouw huis klaar is om de switch naar een e-home te maken? Vraag dan vrijblijvend de Quick Scan van THE FCTR E aan. Met onze fullserviceoplossing is je e-home dichterbij dan je denkt.
Lees ook onze Privacy Policy